英国楼市解冻一个月，市场怎么样了？房价是涨是跌？
一个月前的5月13日，英国住房大臣宣布楼市重启，恢复看房和交易。
一个月后的今天（6月16日），英国最大房地产网站Rightmove发布了楼市重启后的第一份市场报告。
这份报告提供的数据很值得一看，包括过去三个月（2020年3月-6月）英国各地区房价变化，购房需求变化、成交量、挂牌量等数据。
在分析数据之前，我首先解释一下Rightmove是怎么分析房价的。
和其他机构只给一个成交价不同，Rightmove作为英国最大的在线房产平台（类似国内的贝壳找房），在报告里还额外提供了卖家挂牌价（asking price）这个数据的走势。
卖家挂牌价的走势，体现了卖家（包括一手开发商+二手房东）对于市场的信心，如果走高，意味着卖家认为自己的房子在经历三个月封锁期后，可以卖出更高的价格。
于此同时，Rightmove还在报告中提供了成交价和挂牌价的比值，比如97%便代表挂牌100万英镑的房子，最终平均以97万成交，代表买家是否普遍接受市场的变化。
下面我们一个个看。
卖家挂牌价（asking price）走势
如上图所示，与封锁前的2020年3月份相比，英格兰地区，2020年6月份的平均挂牌价上涨了1.9%，达到了337,884英镑，同比去年上涨了2.9%。
其中，首次购房者（First-time buyers）市场的平均挂牌价上涨了1.6%，达到212,528英镑，同比去年上涨了3.7%。
进行房屋置换的买家（Second-steppers）市场的平均挂牌价上涨了1.6%，至297,757英镑，同比去年上涨了2.7%。
顶级买家（Top of the ladder）市场的平均挂牌价上涨了3.3%，至591,508英镑，同比去年上涨了2.4%。
可以看出，尽管封锁了3个月，但房东们对自己的房子还是非常有信心，觉得一定能卖出更高的价格。
当然卖家觉得涨了没用，最终还是要看买家买不买账，对于这一点，我们可以接着看下一个数据。
成交价和挂牌价的比值变化
前面提过，成交价和挂牌价的比值如果是97%，便代表挂牌100万英镑的房子，最终平均以97万成交，代表买家是否普遍接受市场的变化。
下图第一列代表英国各地区，第二列代表楼市解冻后第一个月（5月13日-6月4日）的成交价和挂牌价的比值，第三列代表英国封锁前（2020年2月）的对应数据。
从上图看出，对比封锁之前，在英国楼市解冻后，英格兰各地区的成交价和挂牌价比值均有所上升，其中伯明翰所在的西米德兰买家最愿意接受卖家的要价（98.1%），封锁前这一比值为97.1%。
东米德兰和西北部并列第二（97.9%），最低的是东北部（96.8%）。
伦敦的最新成交价和挂牌价比值为97.5%，封锁前为96.2%。
另据整体数据显示，英格兰总体比值在2月份时是96.6%，楼市解冻后已上升到了最新97.7%。
这个数据意味着，在挂牌价上升的情况下，买家事实上还更愿意接受新卖价，显示出在楼市解冻后，房价确实有所有所上涨。
成交价大于挂牌价的交易比例
接下来再看第三个数据，即成交价大于挂牌价的交易比例。
一般来说，英国的成交价往往低于挂牌价，但还有部分比例的房产，会出现成交价大于挂牌价的情况，这个比例一般在5-25%之间。
这个比例越高，代表市场行情越好。
如下图所示，浅绿色阴影代表着伦敦，深蓝色代表英格兰和威尔士地区，都代表着房屋最终成交价格高于最初挂牌价的比例。
可以看到，伦敦（浅绿色阴影）在2012-2015年这段时间的成交价大于挂牌价的交易比例非常高，最高的有到过25%以上，但之后随着脱欧乱局的出现，这一数据开始下滑，一直持续了4年左右，直到去年鲍里斯大胜赢下大选后，这一数据才开始重新上升。
Rightmove特别提到，在2020年，伦敦的成交价大于挂牌价的交易比例持续上升，对比之下，英格兰和威尔士其它地区的这一数据有所下降，见上图红框处。
这意味着，和之前一样，未来引领英国楼市反弹的主角很有可能仍然是伦敦。
成交和交易数据走势
看完房价数据，我们接下来再看看交易方面的数据走势。
下图横轴代表2020年3月7日-2020年6月6日，正好是英国封锁三个月，其中5月13日-6月6日英国楼市解冻。
下图纵轴代表变化率。
三条线的意思如下图。
如上图所示，在5月13日楼市解冻后，英国购买需求大幅上升，新挂牌房源数量、成交量也有所回暖。
购买需求方面，根据Rightmove的数据显示，楼市解冻后，英格兰地区买家通过邮件或电话联系中介的人数创造了新纪录，比3月初的水平增长了40%。
成交量方面，自5月13日楼市解冻以来，英格兰地区共达成了4万笔新的房屋交易。
其它数据：贷款利率走势
Rightmove还在另一份报告里特别提到了英国的贷款利率走势，并分析了其对买房行为的影响。
随着英国在疫情期间两次降息，英国的贷款利率已经来到历史最低位。
如下图所示，银行贷款利率自2019年以来，2年和5年固定利率贷款的差距不断缩小，而买房出租的2年固定利率贷款也在持续下跌。
分析认为，在贷款利率降到历史最低后，英国买家会更愿意通过贷款来买房，且会尽可能的增加贷款比例。
英伦投资客写在最后
总结来说，如Rightmove最新报告显示，英国楼市解冻一个月后，被封锁压抑的交易和购买需求开始集中释放，且房价也有所上涨，其中伦敦的潜力最大。
另外，在利率不断下降的大背景下，英国人在楼市解冻后普遍倾向于利用金融杠杆，进行大额度的贷款买房。